遺産相続の時に必要となる土地建物の評価方法

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遺産相続では、遺産を現金化した場合にどれほどの金額となるかを算出する必要があります。

預貯金や有価証券の場合には、被相続人が死亡したときの時価で計算が可能です。

では、土地や建物などの不動産の場合について、どう計算すればよいかを見ていきます。

・土地は地目ごとに評価し計算する

土地はそれぞれの地目ごとに評価します。地目とは、宅地、田んぼ、畑、山林などその土地を使う用途のことで、23の種類に分かれています。

相続財産である土地をこの地目ごとに評価していきます。

土地の評価方法は2種類あります。1つ目は「路線価方式」、もう1つは「倍率方式」です。

路線価方式は、路線価が定められている地域の土地の評価方法となります。

路線価方式で評価する場合、土地の形状や奥行価格補正率などで補正をした後に、土地の面積に乗じて計算します。

土地の形が悪く実際に売買するときには減額されるケースや、広すぎる土地の場合は計算された評価額から減額することが可能なのです。

路線価が定められていない地域の場合は、倍率方式で計算します。

固定資産税を計算するときに使用する土地の固定資産税評価額を基にして、一定の倍率を乗じて計算するのです。

・建物は購入時の価格ではなく固定資産税評価額で計算する

建物は購入時の価格ではなく、固定資産税評価額で計算します。

経年劣化により建物の価値は下がってゆくため、固定資産税を計算するときに使用する固定資産税評価額で計算するわけです。

・遺留分の計算では実際に売買されるときに使う時価で評価する

土地や建物の評価方法は、相続税の計算で使う評価方法です。

一方、遺産分割協議を行うときには、異なる評価方法で計算を実施します。

実際に土地や建物を売却したときに相続人が得られると思われる金額、つまり「時価」で計算を行うのです。

相続する土地や建物を実際に売却したとき、どのくらいの価格で売れるのかを計算することになります。

相続する土地の周辺ではどのくらいの価格で土地が売買されているか、また築年数に応じて建物はどのくらいの金額で売買されるかを予測して計算する必要があります。

・まとめ

相続税の計算のための評価は、国税庁のサイトで路線価図や評価倍率表をチェックしたり、固定資産税評価額をチェックしたりすることで一般の人でも行うことが可能です。

時価の計算は不動産会社に相談するのもおすすめです。

一般的には相続税の計算で使う評価より、時価の方が高いケースが多くみられています。
(2020年現在)

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