不動産の相続税評価額を算出する方法

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■不動産の相続

不動産を相続する場合、現金に換算すると幾らくらいになるのかがわかりにくいですね。

不動産にかかる相続税は、土地や建物の価値を金額で表す「相続税評価額」に基づいて、土地の価額を知る必要があります。

不動産の評価額は、土地と建物を別々に計算します。

土地と建物のおよその価額を計算する方法を知っておくと、相続税を幾ら支払う必要があるのかがわかるので安心ですね。

■土地の評価額

評価額の計算の中でも複雑なのが、土地です。土地の形状、面積などによって価額が異なります。

土地は原則として宅地、田、畑、山林など用途によって価額が異なります。

これらの条件を加味した上で、土地の評価額を算出していくのですが、この方法には「路線価方式」と「倍率方式」の2つの方法があります。

路線価方式とは、あらかじめ定められている路線価から土地の評価額を計算するものです。

路線価とは、道路に面した土地の価額のことで、1平方メートル当たりの評価額を、千円単位で表示したものです。

路線価は国税庁が決定し、毎年更新されます。

その年の1月1日時点の評価額を決めた上でそれらを集計し、7月1日頃に路線価として公表されます。

路線価は国税庁のWebサイトで、誰でも閲覧が可能です。つまり、その年の1月1日~12月31日までは、路線価は同じ価額であるわけですね。

そして土地の評価額は、この路線価に土地の形などに合わせた補正率と面積を掛け算して求めます。

土地の形に合わせた補正率のことを、奥行価格補正率といいます。

同じ面積の土地でも、間口が狭くて奥に長いなど、形状によっては使いにくいので、売却するときの価格が低くなります。

このため、相続税も評価額を下げるために、奥行価格補正率を決めているのです。奥行価格補正率も国税庁のWebサイトで確認できます。

例えば、路線価が30万円で奥行価格補正率が0.9、面積が180平方メートルの土地の評価額は、次のようになります。

路線価(30万円)×奥行価格補正率(0.9)×面積(180平方メートル)=評価額(4860万円)

路線価は、すべての土地に対応しているのではありません。

主に市街地などの土地に路線価が適用されており、路線価が決められていない土地もあります。

このような場合は、倍率方式によって評価額を調べます。倍率方式による評価額は、その土地を管轄する役所で確認できます。これに、一定の倍率を掛け算して評価額を算出します。

■家屋の評価額

土地・家屋の評価額は、固定資産税評価額と同じ価格になります。

固定資産税評価額は納税通知書の課税明細書に記載されています。

■まとめ

土地の評価額は路線価方式と、倍率方式の2つの方法のどちらかで計算します。

路線価の見方など素人にはわかりにくいことが多いので、できれば税理士など専門家に相談することをおすすめします。

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